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住まいづくりは資産運用のきっかけ

 

住まいを計画する上でどうしても考慮に入れておかなければならないのは、建築費の試算だけではない資産。
 
洒落を書きたかったわけではなく出てゆく建築費がどのくらいになりそうかは当然大きな問題ですが、出てゆくお金は大小の差はあるもののどうしても必要なものとして、ある意味「あきらめて」しまいましょう。
 
それよりも大声でお教えしたいのは、ライブドアショックでも報じられているように世の中の経済の仕組みが変わってきているという事実です。

変わってきているというより変わってしまったといったほうが正確でしょう。

 
間違いなくインフレに近い状態、専門家ではないのであくまで「近い状態」ですが、住まいの計画を機に個人の資産運用のソフトなんかをご自分のパソコンにインストールしてみてはいかがでしょうか。
 
是非、お勧めします。

贅沢言わなきゃ木造住宅は安い

 

ここのところ岐阜県の家づくりコンクールの資料を作っていますが、これを書かずにはいられない情報です。
 
設計屋が言うのだから営業ではありません、岐阜県内産の木材を使って家を建てると安いですよ、本当です。
 
人によって価値観は違うので、設計内容を無視して言っています。
 
しかし、以下に書くことは私が工事業者なら隠してしまいます、そりゃ当然、儲からなくなりますから。
 
それは贅沢をやめること・・・・またまた何を・・・と聞こえてきそうですが。
 
例えば、システムキッチンは最低ランクで充分ではないですか？
 
ユニットバスは多くの機能が欲しいですか？
 
エアコンは最初から欲しいですか？
 
まず設備関係の機能を削ってしまいましょう・・・・我慢できなくなってから取り付けましょう。
 
木材の関係だけで家を作ることを考えましょう、というか極力協力専門業者の数を減らしましょう。
 
ヒノキは柱は１本３０００円でも手に入ります・・・・１件の住宅に対する木材の費用は税込み１９００万の家で、大工工事が建て方造作手間込みで７００万です。
 
なんと３６パーセント。
 
考え方は、これを背骨にして雨露がしのげる最低限を考えてはどうでしょうか？
 
手作り住宅の発想こそ住まいづくりの原点です。
 

建築設計家にとってハウスメーカーは異星人とはいうものの・・・

 

　あえてレア情報として　てくてく家づくり〜ｼﾝﾌﾟﾙﾓﾀﾞﾝな家〜　をリンク集に加えてみました。
 
ハウスメーカーで営業マンをこなしてこられた筆者の毎日を率直に語ってみえます。
 
一度読んでみてください。
 
利害では向こう岸にある元ハウスメーカーさんをリンク集に加えたのは、本音で語られていることに共感したこと。
 
そして、いえずくりをしようとするみなさんに分かりやすい内容で、道筋を明るくしようとされている点が私と同じ考え方であることです。
 
なにわともあれ読んでみてください。面白いです。

耐震工事は高価なものではない

 

前回に続いて耐震で知ってて得するお話しです。
 
前回よりたくさんは得しない・・・なんて書くと読んでもらえないかも。
 
なにも家が地震のときに壊れないようにするだけが耐震工事ではない。
 
たとえば普段の生活の中で建具が動かなかったらどうしますか？
 
そうです、建具屋さんを呼んで修理してもらいます。・・・そんなことがそういつもあっては困りますよね。
 
ところが耐震性能に気を配っていない家、たとえば耐力壁のバランスを計算していない家、第六感で、「昔からこんなもんでもってきたものさ」と大工さんが建ててしまっている家。
 
なにも大工さんが悪いなんて言ってません、せっかく確立してきた計算法を使わずに壁配置に気を使わないてはないぜ。
 
これはお金なんてかかるような話しではないのです。
 
施工する本人が知ってさえいればいいのです、これだけで建具屋さんを呼ぶ回数が減るのです。
 
ここまで話してくれば分かりますよね。
 
普段の小さな地震対策もしておくことが結構メンテナンス費用を減らすことになってくるよ・・・ってことだよ。

耐震工事は基礎から

 

今日は知ってると本当に得するんですよ、命助かるかもしれない。 
 
また今日も新聞紙面に踊っていた「耐震改修進まず」の文字。
 
ここで出てくる言葉は異口同音に「あれだけの補助金では無理ですよ」・・・・・
 
すぐお金が足りない、とのたまう一般庶民、否、欲深き工事業者かもしれない。
 
補助金の少なさを嘆く前に何故「どうしたら少ない予算で効果的な耐震補強ができるか」と考えないの？
 
なんでも基礎が大切・・なんてよく言います、子供も口にするくらいのポピュラーな格言。
 
耐震工事も正に之。
 
予算が少なければ、基礎から順に上部構造へ順に丈夫にしてゆくという、まさに定石。
 
近所でも、耐震診断はタダと、診断をしてもらったらかなり危ないですよ、・・・・と不安を煽ってしまう外来異種の業者がいました。
 
挙句は弱い古い基礎に補強金物を取り付けて、はい２００万円、と請求書を持ってきた。
 
「これで安心大丈夫です」・・・・・木造の構造を毎日カジッテイル私には何が安心なのかよく判らない。
 
何が判らないかと言うと、まず基礎を鉄筋コンクリートを頑丈にしておいてから、その上の土台を補強して金物で両者を繋ぎ、さらに土台とその上の柱を金物で繋ぐ、次には1階の耐力壁を作る。
 
これらを現状の状況を踏まえた上で計算でバランスよく配置してゆく。
 
お金がなければ全てを完璧にやる必要はないんです、下から順に出来るところまでやる。
 
もちろん２００万円も金物だけに使うくらいなら、ずっとこちらのほうをお勧めします。
 
近所の大工さんに頼んで、設計事務所の作った補強計画に基づき、身の回りで集まる材料を使って・・・・
 
地味婚ならぬ地味補強でいきましょう。
 
 
 
 
 
 

逆住宅ローン

 
 

今日は得する話。
 
ご存知でしたか？
 

リバースモーゲージ（逆住宅ローン）を取り扱う金融機関が増えているようです。

リバースモーゲージ（逆住宅ローン）とは自宅を担保に老後の生活資金を貸り、契約者が死亡した時、担保の土地、建物で返済する仕組みです。

（バブル崩壊で一時休止状態でしたが、土地の価格が下げ止まって来た為、また脚光を浴び始めました。）

将来年金だけでは不安な方はあなた？

つまり苦労して手に入れたマイホームが、死亡時まで有効に使えます。

老後は年金と借り入れ金で生活し、死亡時担保の土地、建物で返済し、残った資金を子供に残す。

相続税もかなりの金額取られるようですし、この様なマイホームの使い道はいかがですか。

今後も、将来の不安がなくなるプランが出てくるのではないでしょうか。

設計事務所と請負業者の違い・その５

 

設計事務所と請負業者の違い・その５
続き

・ 全ての費用を知った上で計画的に住まいを作れます
設計者は工事を請け負うわけではありませんので計画段階で住まいを建築する際の全ての費用を算出して検討できます。
設計者は工事請負者のように工事契約を急ぐ必要もありませんので、中立な立場で算出した全ての費用は中立な物差しを作っておくようなものです。
それは冷静な物差しでもありますから算定の結果は必ずしもいわゆるお値打ちな内容ばかりではありませんが、解りやすく言えば監理者不在の場合のように知らないまま工事引渡後の追加請求はありません。



・ 忘れてはならない、設計者の設計には夢があります
なによりも設計者に取っては自分自身の研鑽の場でもあります。
どの建築主さんにもありがちな現状の暮らし向きをそのまま再現するような住まいだけではなく、新しい暮らし向きも提案して方向性を探ることも致します。
それは少しでも夢のある形を作ってゆくための方法だからです。

THE END

ここ数日書き込んでみた文章は、ある施主さんへの説明文章でした。
ちょっと堅い書き方ですが設計者から施主へ向けてのラブレターなんです。（こんな形でしか告白出来ない性格です、笑）

設計事務所と請負業者の違い・その４

続き

・設計内容の正確な吟味と検討が工事の費用対効果を高めます
建築主さんは設計者に設計監理委託料、施工会社に工事請負代金を支払うことになり、何か損をするように思えます。
時間は必要ですが設計の検討を建築主さんと話し合いを重ねることにより間違いの少ない、ピントのハッキリした内容を固めてある設計図は、材料の検討比較による費用の節約ばかりでなく、工事の大きなウエイトを占める時間のロスも削減可能なのです。
また計画時に利害の対岸にいる請負業者に関係なく進める充分な検討は、建築主さん自身の住宅に対する理解が深まることも手伝って、結果的に工事費用を凝縮することになり、設計監理費用より以上の効果が生まれます。

続く

設計事務所と請負業者の違い・その３

続き

・透明度の高い設計
設計内容によって工事費のサイズはコントロールすることが出来ます。
これは委任契約という建築主との信用関係の裏付けがあり、請負契約のように工事原価を隠す必要もなくそれさえもお教えして透明度を高めることができるのです。
建築主と設計者が委任契約で結ばれる場合には施工者の立場も考慮しますが、工事の完遂ではなく建築主の立場を優先した設計を進めることができる理由です。
だからこそ内容の充実を図ることが出来ると言えます。
勢い施工者には難問を突きつける内容になっていることもあり得ますが、枠にはまった一定の範囲内での設計ではないのです。
もっと言えば逆にローコストを目的にした設計も可能になるのです。
それも工事費に利益を残すことはさておき建築主の負担を軽くするためのローコストなのです。
一方で設計施工という言葉をお聴きになったことがあるかと思いますが、設計をする人（会社）と工事を実行する人（会社）が同一という工事形態です。
大手の建設会社のように組織が目的別に完全に独立しておれば問題はないのですが、少なくとも木造の軸組工法においては、設計事務所のように独立した形の設計監理は無理に等しいと言わざるをえません。

続く

設計事務所と請負業者の違い・その２

続き

・設計施工はバランス感のない設計になりがち
建築主と約束した一定の性能を実現したら、他の性能を実現する努力は工事の利益を残す努力に変化してゆくということです。
さらに施工者の設計は自社の考え方を実現する道具であっても、建築主の考え方を丁寧にくみ取る道具にはなっていかないということになります。
これを如実に表しているのは、気密度は良い数字を出しているのにデザインが悪いなどの性能にバランス感を欠いている建物を見かけることです。

続く

設計事務所と請負業者の違い・その１

大まじめな文章を書きましたので、毎日続けますのでしばらくお付き合い下さい。

建築主と設計事務所が結ぶのは委任契約と言います、設計料は決していわゆる贅沢な建物を作るための経費ではありません。
むしろその逆であることを以下にまとめてみました。

・ 建築主と設計者は委任契約で結ばれます
建築主と設計者は委任契約で結ばれますが、設計を依頼したというのみでなく設計者が建築主の代理人としての立場を約束する契約です。

・建築主と施工者は請負契約で結ばれます
これに対して建築主と施工者は請負契約で結ばれます。
まだまだ多くの住宅は請負契約のみで施工されているようですが、これはあくまで工事を請け負う契約であって、設計も同時に致しますという契約ではありません。
建物を建てる以上は設計が不必要な場合はひとつもないはずです。
確かに施工者の設計には最低限の法的不備はありません、またセールスポイントとする性能も付加されます、ただし工事を任される請負契約を結んで工事そのものの実行が目的である以上は、設計はあくまで工事を完遂するため、利益を残すための内容とならざるをえない宿命があります。

続く

瑕疵を自然に防ぐ・その２

昨日の続きになります。

ある建築主さんの瑕疵に関する質問に対して「どの工務店さんも完璧な仕事は無理です、どれだけ契約を振りかざしても妥協を余儀なくされる場面があります」と答えたことがあります。
建築を完成された商品として受け取ってみえる建築主さんには言語道断でしょうが、どんな現場も必ず落ち度はあります。

残念ながらこの意見は外部から見ると危険な発言であったかも知れません。
しかしこれは３０年の設計経験からこぼれ落ちたある意味珠玉？の言葉です。

例えは適当では無いかも知れませんが、裏返すと自民党の単独政権がいまだにお手盛りを繰り返しているように、工務店も第３者の設計監理者が指摘をしない限り気が付かない間違いはあり、それを気が付いても修正することはさらに少ないと言わざるをえません。（努力をしている会社はたくさんありますが）

少なくとも小生は、その間違いを見捨てないで、人間とガンの関係、人間とウイルスの関係のように切っても切れない宿命の関係であると考え、前向きに一緒に改善しましょうと、現代の流行のように切れないで、真正面から取り組んでいるつもりです。

今日は（も）いつになく真面目でした。

Posted at 08:00 Comments

瑕疵を自然に防ぐ

今日はというか今日も堅い話題で恐縮です。（本当は柔らかい話題が好き）
現場進行中に施主さんから頂いた意見で綴っているこのブログですが、ときとして辛辣に受け止めなければいけない場面もありました。
そのメールの内容をここに照会しても良いのですがご本人の思いと食い違っていると失礼ですので控えておきます。

かの偽装事件が起きた一因には建築士の義務である建築主への報告をしなかったことが上げられます。
（もっともこの事件は報告なんてのんきな表現で伝わるような状況ではなかったようですが）

意外と知られていないのがこの「報告義務」、建築士は建設会社と一体のもの、その管理下にある仕事と理解しておられる方は少なくはないはず、ところが本当はまったく逆の「正義の味方」。

現場が包みの中にある御菓子のように食えない菓子（瑕疵）にならないように未然に対処するのが建築士さんの仕事の一部に含まれているのです。

ところがこの御菓子、上手に建築主に渡さないと誤解を生む菓子でもあるのです。
まさに今、現場で行われている瑕疵を生む状況を伝えられた建築主は尋常な気持ちではいられないのです。
そりゃ当然でしょう！これから出来上がる大事な宝を一生かけて面倒見るのは自分なのですから。

そんな場面には、ときには建築主の気持ちを思いを込めて工事担当者に伝える心技も血の通った監理。
また冷静に淡々と粛々と工事の軌道修正に立ち合って建築主と見守るのも血の通った監理です。
そしてもちろん、設計時に考えていた竣工後の出来映えに狂いがないようにレールを外さない監理も重要です。

契約の中身を考える・その９

建築請負契約書には契約約款というのが添付されていますので一度目を通してみてください。といっても細かな文字で法文的に書き込まれていますのでついつい読むのがおっくうになってしまいます。

契約の内容に落ち度がないように、トラブルが起きたときには解決の規範となるようにと建築団体のみならず弁護士団体なども作成して添付を促しています。
人間関係の密接な地方にはありがちなことですが、お互い信用しているからと添付をしないのは絶対やめてください。
また、一度は細かな部分まで読むように心がけてください。

実際に設計監理をしていてよく問題になってくる部分を特筆してみます。
その一つが瑕疵の担保責任です。噛み砕くと引渡後に見つかったような建物の不具合に対する責任の所在に関してです。

たとえば、建具の動きが悪くなったとき、機械の調子が良くないとき、床が鳴るとき、などなど。
こんな場合は引渡書をもらってから最低でも一年は無償で直してくれるはずです。

建築請負契約の中身を考える・その８

建築主としては建築請負契約を取り交わした以上は、その内容に従った建物を作ってもらわなくては困ります。

契約の内容と食い違う建物であってはなりませんが、工事の進行過程において無事完成してもらうためにと、それがどこかが思いと違うことを気が付いても我慢してしまうことがままあります。

設計監理者がいる場合は、気が付いた時点で専門家としてどう判断するかの意見を訊いて、工事の見直しを請負業者にしてもらうことを決めることができますが、そうでない場合はもんもんと一人で悩んでしまうこともあるでしょう。

ここで忘れてもらってはならないことは、工事の変更は絶対無理でないということす。

工程が時間的に間に合い、しかも大きな変更とならない場合や軽微な場合、あえて相談してみたらかえって減額の対象になっていたなどということもあります。

すなわち相談も出来ないような肩の凝るような人間関係は作らないことがよいと言えますし、変に契約至上主義の工事業者は避けた方が良いとも言えます。

建築請負契約の中身を考える・その７

建築請負契約で注意しなければならない大きなポイントの一つに契約の範囲を上げなければなりません。
必ず契約の当日にもう一度再確認をしてください。
設計打合せの課程で何度も話題には上っているはずですが意外とお互いの意識には食い違いが生じやすいものです。
ズブのシロートとプロでは用語の扱いが根本的に違っていたり、この程度は軽微なことだからなんとかサービスしてくれるでしょう、とタカを括ってしまわないようにしましょう。
諄くなってもお互いのためですから、煩わしく思わないで誠実に確認をやり直しておきます。
普段工事を監理していて思うのは、小さな確認を逃したために、工事終盤になって思わぬ追加精算にビックリ・・・・という場面があります。

たとえば、電話移転、敷地内配管、屋外の工作物、建物周囲の整地、犬走り、郵便受け、表札、門のインターホン、水道の本管延長や引き込み、などなど、数え上げればいくらでも出てきてしまいます。

建築請負契約の中身を考える・その６

契約の当日、請負契約書を挟んで建築主が契約書を眺める目と請負業者のそれとは違いがあります。

もしもそれが住まいの契約書であった場合には、建築主は工事の完成に夢を膨らませている気持ちと何日にどれだけの金額を納めなければならないかを気にする気持ちが混在する状態ではないかと想像しながら契約書捺印署名に立ち合っています。
ところが請負側の建設会社はといえば、思いのほか同じ当事者でありながらクールな雰囲気で捺印されています。

建築主は契約書の文字面というより文字の筆圧や行間に込められた請負業者の心意気を読みたい気持ちの方が強いようです。

事業用施設の請負契約の場合のお互いの気持ちの食い違いはまたカラーの違ったものなのでしょうが、いずれにせよここが建築現場で起こる種々のドラマの始まり第１幕といった感じです。

建築請負契約の中身を考える・その５

建築物の中身により請負契約の中身、性質は変わります。
たとえば分かりやすい例で言えば、春先のオープンに一大イベントを組んでいる店舗新築と、何年も思

いを暖めてきた住まいを建てるときでは、字面、項目は同じ契約書でも当然のごとく中身に大きな相違

があるのを理解して頂けるでしょうか？

事業達成を目的とする場合、個人の住まいへの夢を達成する場合、それぞれ請け負う建設会社への期待

の種類が違っていますよね。
とにかく予定のオープンに間に合うように設計図の内容を具体化して欲しいというドライな契約に比べ

て、住まいのそれは反対にウエットです。

理屈っぽく言うと建築の請負契約書にも「行間を読む」必要があります。

建築請負契約の中身を考える・その４

建築の請負契約書は出来上がった工場製品を手に入れるときの契約とは大きく違います。忘れがちなことですが、これから時間をかけて具現化する建築物を作ってもらう契約です、入荷するまでちょっと待ってくださいなんて気軽な話しではないとう点です。
「そんなこと分かってますよ」と言われても分かってないことがたくさんあります。
その一つは掛かるお金はどれだけかということといつまでに仕上げてくれるかということは、工事を依頼した施主側も依頼された施工者側も重要なことには違いないので、お互いが契約を結ぶ際にはかなりシビアに話し合いを持つことになります。

しかしお互いは契約の当事者であるという宿命を逃れることが出来ないため、設計と監理を担当する第三者である小生にしか見えてない事柄が幾つもあります。

たとえば、ごく単純に慌てすぎてないか、やみくもに早ければ良いというものではなく（工事担当にとっては早いほうが会社決算期を睨んだ場合有利なときもあります）待つことと工事進行のタイミングにも「旬」があります。

具体的には、自社の他工事の工程都合により契約工程を強引に変えてしまおうという行為に施主の誠意を無にすると判断して、契約金を削減したこともあります。